中国信托业协会近日发布了三季度末信托公司主要业务数据，三季度房地产信托新增额为850亿元，环比上涨10 .3%，同比下降25.35%，房地产信托占整个信托资产余额的占比11.34%，为近十个季度以来最低。全国工商联房地产商会理事吴新坚接受南都记者采访时认为，信托风险“可控”，房地产的发展今年可以肯定维持稳定，不存在大涨可能。信托发展形势仍难料，受金融政策环境调整的影响或将走弱。

　　信托风险“可控”

　　事实上，今年以来，房地产信托持续增加，回暖趋势比较明显。第三季度房地产信托新增量850亿元，环比上涨10.3%。

　　“房地产信托今年持续增长，是市场回暖的积极信号，其原因有二，”全国工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员吴新坚昨日接受南都记者采访分析称，一是大房企由谨慎拿地到不惜融资去拿地，其次，目前大房企进入资本运行阶段，住宅转型商业、旅游产品等领域，意味着前期启动投入的资金量倍增，包括商业地价，人员成本，开发周期长，回款资金周期长等增长带资金需求。

　　“从以上两点可看出，目前房地产行业的信托风险，主要来源于企业内部运作能力和政策风险，不同于2008年较单一的政策风险。”在吴新坚看来，目前中国的房地产的信贷风险处于可控范围。

　　信托风险可控，但仍需警惕。国泰君安分析师余立峰表示，高成本的信托事实上不被鼓励，这也是招商万科等房企转到香港寻求融资通道的原因。

　　“采用信托融资的业务目前比较分散，但50%以上还是投向商品房开发，而由于调控影响和销售困难，房地产面临的兑付压力也相对较大。”用益信托分析师岳婷告诉南都记者，房地产开发领域的信托产品也开始向商业物业、酒店管理、工业园区建设等领域发展。

　　兑付高峰已陆续到达

　　调控压力下，今年前三季度新增房地产信托为2063亿元，同比看来，却是三年来的最低值。近三年信托的发展走势受到各类影响显著。

　　“宏观政策，货币政策和融资渠道，包括股市的融资能力都是影响地产信托增长的因素。今年是调控深入的第二个年头，央行信贷政策由2011年从过紧从严，到2012年适度，随着信贷政策的微调，房地产信托相应放慢。其次，国内房地产投资的降温，目前房地产投资由过去黄金十年年增长的30%- 40%，降至20%。也影响房地产信托的增长。”吴新坚如是表示，随着央行信贷政策或金融市场的规范和市场化利率，新增信托额明显回落的信号，大紧大放的信贷政策将逐步回归正常。金融市场会朝市场利率化方向有步骤改革，这也是房地产的信托走弱的信号。

　　链接地产分析师张絮分析称，当前针对房地产信托的监管仍然比较严格，保持“总量控制”的意图明显。随着整体信托资产的增长，房地产信托资产的占比却屡创新低。未来也很难出现高峰。

　　另外值得注意的是，前两年房地产信托发行狂飙猛进，2010-2011年新增房地产信托达到6568亿元，今年来陆续达到兑付高峰，不排除会有企业因此产生再融资需求。

　　“从银行贷款和房地产信托的投放来看，房企的融资环境难以出现明显改善。直接融资渠道不放开，间接融资渠道受限，这也会促使房企需要持续的积极出货，价格很难出现大涨。”张絮表示。

　　采写：南都记者 陈琳琳