随着疫情对各行各业的影响，地产业也未能幸免，不少企业都出现问题，就连行业标杆也未能幸免。从2021年下半年以来，百强规模房企像恒大、宝能、阳光城、花样年等房企纷纷出现暴雷或美元债违约。另根据人民法院公告网公布信息显示，2021全年，全国已有396家房企发布破产公告，陷入流动性危机的地方房企更是不知凡几。

恒大地产一声雷，惊醒众人，房地产市场大洗牌，从侧面推进了国内房企监管制度的加强。自从三道红线给房企融资上了“紧箍咒”，贷款融资渠道收紧、买房首付款审核趋严等众多“组合拳”打出来，房地产行业资金紧张，可以说是进入洗牌阶段。

多个房企陷入资金困局：理财爆雷！出售资产！债券过期……

（以下按时间线为大家大致梳理了一下，感兴趣点个关注和在看，我们一起关注后续发展，往下看！从去年开始房企就大面积迈入寒冬，确实有点熬不住了）

Part.01花样年：13亿债务，还不上了 

2021年10月4日晚间，花样年控股（01777.HK）公告，公司本应在10月4日付款的2.06亿美元的票据未能如期支付。 图片来
9月14日，标普将花样年控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”。同时，标普确认该公司的发行人信用评级以及其未偿美元高级票据的长期发行评级为“B”。

半个月后，10月4日，这家稳健TOP10的房企自曝违约。

河南本土最大地产企业“JY集团”，陷入困局

9月9日，河南老牌房企JY集团（00832.HK）陷入风暴。一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网上流传，显示JY集团因洪灾等冲击遇到困难，向河南政府求助。同日，JY旗下部分美元债暴跌，市场担忧情绪不断发酵。

相关文件截图显示，受汛情和疫情影响，JY多个地产项目停业半停业，但需支付巨额运营成本，相关经营性损失将达到3亿元。同时集团自7月20日以来销售出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元；多处工地停工，累计各种经济损失逾50亿元。

面对罕见的困难与风险，JY集团称已进入“战时状态”，采取了一系列降本提效、减员减薪等自救措施，并呼吁政府在结清欠款、税收减免等方面出手协调。

Part.02新力控股：无力偿还2.5亿美元债 

时间回到去年，新力控股（02103.HK）发布公告称，将无力偿还10月18日（此时间为2021年）到底应付的2.5亿美元债本金及利息。这意味着新力从公开市场中的技术性违约走向债务实质性违约。

据内部人表示，公司正在寻求出售项目，以换取现金，全国范围的项目均在出售之列。涉及江苏省苏州市、无锡市等约10个项目。浙江省杭州、乐青市，及广东省惠州市的项目均在出售。

至此，新力将旗下安徽新创房地产开发有限公司50%股权转让予“弘阳系”的郑州阳韵房地产开发有限公司。

Part.03佳兆业出现了流动性问题，到期资金未能兑付

2021年11月3号佳兆业旗下的锦恒财富向客户发出通知，表示佳兆业出现了流动性问题，到期资金未能兑付。

引起佳兆业资金链出现问题的原因，按照佳兆业内部的说法，是因为在10月27和28号连续两天的时间里，被标普和惠誉接连下调了信用评级所导致的。

用佳兆业董事局主席郭英成的话说：“评级机构对佳兆业评级的下调，影响极大”。

下调评级的操作直接触发了佳兆业一部分债券提前偿还的条款，很多没到期的债券需要马上偿还，而另一些正在融资的活动也因为评级的下调被迫中止。

雷就这么爆了。

Part.04

阳光100集团：4个月内两次债务违约！

去年末，房地产开发商阳光100中国控股有限公司(下称阳光100中国)公告称，一笔本息约1.79亿美元的10.50%优先美元票据于12月5日到期，但该公司因流动性问题无法偿还本金和应计但未付的利息，发生违约。

根据公告，该票据的未偿还本金总额为1.7亿美元，应计及未付利息总额为892.5万美元，合计本息约为1.79亿美元。

据悉，这已是阳光100中国2021年内第二次出现实质性兑付违约。8月，当其名下一笔2亿美元债券发生兑付违约时。市场普遍认为，由于阳光100难以获得新融资，此事可能导致该公司全面违约。此外，这或许还会引发该公司其它债务（包括美元债券和国内贷款）的交叉违约和加速偿债要求。

Part.05

千亿房企扛不住了，雅居乐武汉最大项目全部停工

2021年12月30日，武汉雅居乐花园的总包公司突然贴出了一份公告，内容大概是：

“由于雅居乐方面已经拖欠了他们8000余万元的工程款，同时年关将至，公司还要给工人发工资，以及前期采购物资款需要支付，已经没有钱再继续垫资施工以保证竣工备案及正常交付。”

而雅居乐方面明确表示，无法保证年前工程款如数支付到位，公司迫于无奈，即日起将项目全部停工。

截至2021年6月末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍，归于“绿档”。从其2021年半年报来看，雅居乐似乎交出了一份亮眼成绩单，但从整体数据来看，其短期债务压顶，目前还背负上百亿的永续债。

Part.06

亏损7840万！DF地产转让成都一项目股权

2022年1月，DF地产发布了关于出售成都悦湖利鑫置业有限公司的33%股权须予披露交易。出售事项完成后，预计将录得约7840万元亏损（除税前）。

从2021年下半年开始，DF地产开始出现销售数据下滑。数据显示，2021年7月-10月的单月销售额分别为30亿、25亿、23亿以及不足20亿。销售额的连月下滑，也使得资金回笼压力较大。

到12月份，DF地产销售金额为10.61亿元，较11月环比微增，同比下降73.6%。其合同销售面积为8.24万平方米，平均销售价格为每平方米约人民币12876元，较11月环比下跌54.1%。

除了出售资产以回笼资金外，2022年1月4日晚间，DF地产还发布公告称，将延迟派付中期股息。

根据发布公告显示，DF地产董事会已决议延迟派发2021年中期股息每股4.8分人民币，预计派发时间延长至2022年4月6日（星期三）或前后。DF地产在公告中解释，延迟行为是因考虑近期房地产行业的宏观行业环境及市场波动性，以保持本集团的现金水平。

Part.07

FL集团，走至违约边缘徘徊

知情人士透露，截至当前，FL在其一个代管账户中仅有1亿美元用于兑付要约收购。

FL于1月5日公告称，因其计划出售的部分资产可能无法在结算日（原定于2022年1月10日）获得相应回款，因此FL表示公司预计可用于推进结算要约收购和同意征求的实际预留资金可能远低于此前预期的约3亿美元。

对此，消息人士透露，市场是震惊的。FL地产美元债暴跌也一定程度上代表了市场投资者的态度。

此外，市场也有传言称，部分持有人可能会寻求其他的法律途径，因为对持有人来说，目前取消投标已经为时已晚。

更是有一位持有人发出质问称“如果FL说最大承兑额是2亿美元，而不是3亿美元，那么FL和债券持有人的决定会有所不同吗？”，同时，他表示，如果现实情况是FL只能拿出如此少额的现金来完成该笔交易，那么持有人应该尽最大努力去争取维护自己的应得权益。

Part.08

计划出售1000亿资产，宝能系陷入债务危机

房地产龙头宝能系的境地也十分艰难，甚至较恒大有过之而无不及。对于日前债权人“逼宫”提出的“每月应收按比例用于偿债”、“管理层承担连带担保责任”等10条要求。

宝能系掌门人姚振华表示，2022年6月30日之前将兑付80多亿元理财产品本息的每一分钱，十五日内给出具体偿还方案，并将超过160亿资产抵押给债权人。此外，债权人要求的清偿期限是2022年4月，也被宝能方面延后至“最晚2022年6月底”。

与大多数房企美元债违约和债券违约不同的是，宝能更多是被曝出信托违约。信托融资是宝能系的重要资金来源，贯穿了高杠杆发展过程，也是压倒宝能系的一根重要的“稻草”。10月中旬，已经有超过9家信托公司“踩雷”宝能系，涉金超过200亿元，包括中铁信托、爱建信托等等。

根据宝能系上市公司钜盛华2021年半年财报披露，公司有息负债总额872.89亿元，其中一年内到期的短期有息负债为404.62亿元，账面的现金及现金等价物仅有45.68亿元，现金流存在巨大缺口。

作为主业的房地产板块也面临危机，宝能地产旗下绍兴钜置业有限公司在11月陷入2项建筑工程纠纷案，1项金融借款纠纷案。宝能系的债权人涵盖个人理财投资者，私募信托等金融机构、供应商，还包括部分保险产品的投保人以及预售期房的购房人，债务问题甚至比恒大还要复杂。

Part.09

SHIMAO集团陷入困境，违约只是迟早的事？

2022年1月6日中诚信托和中国TOP20房企之一的SM开始了互撕，揭开了SM集团目前资金困境的大戏。此事引起行业广泛关注，并引发了今天SM的“股债双杀”。

从今天资本市场反应来看，SM股价最大超跌百分之十八、几支债券超跌百分之二十以上，说明资本市场对于SM违约以及世茂目前资金面状况还是非常非常担心的。

从资本市场反应来看，SM股价最大超跌百分之十八、几支债券超跌百分之二十以上，说明资本市场对于SM违约以及资金面状况还是非常担心的。

现在从SM公告的反应来看，也只是说它自己没有在公开市场违约。但是中诚信托发的这笔信托计划显然是私募信托，因为中国只有私募信托而没有公募信托嘛。因此SM说自己没有在公开市场违约也是对的，但是它并没有否认在私募市场违约啊（划重点）。

所以从目前的情况来看，SM本身的行动和他的口头表述是不一致的。它的公告说加速到期和提前到期这个不合理，是因为中诚信托自己资金紧张等。但问题是，中诚信托之前提出加速到期要求，也开始履约了呀，已经开始给人家还款了，只是现在还欠3.02亿没有给人家还完而已。然后它现在又发公告说提前到期不合理。这个情况说明现在SM应该是资金非常非常紧张，已拿不出来3.02亿资金了。

Part.10

“闽系房企”美元债欲交换要约，千亿债务压顶的禹洲集团

1月6日，据市场消息，禹洲集团（01628.HK）与摩根大通、海通国际等财务顾问，就其1月23日到期美元债的潜在交换要约展开讨论。

据公开资料，上述美元债发行于2019年1月，当前余额2.42亿美元，将于今年1月23日到期。

从偿债期限看，2023年禹洲集团待偿美元债规模为13.5亿美元，2024年10亿美元，2025年8.95亿美元，2026年9.35亿美元。

而在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，目前存续债券7只，存续规模为75.43亿元，今年内将有65亿元债券到期或回售。

值得注意的是，近日继11亿抵押总部大楼后，禹洲集团再次出售物业板块，以回收流动性。

1月5日，禹洲集团公布拟以代价不超过10.6亿元，向华润万象生活出售禹洲物业服务全部股权，出售事项产生的所得款项净额，预期用作一般营运资金或未来商机的融资。

近年来，千亿目标下禹洲集团极速狂奔，境内外疯狂举债大手笔拿地，然而随着融资环境收紧以及房企融资新规政策出台，其杠杆率持续恶化。

去年下半年以来，国际评级机构纷纷将禹洲集团信用评级下调，评级展望“负面”，其融资渠道趋弱，合同销售额下降，流动性承压。

Part.11

曾经的房企头部大哥，如今艰难挣扎

2020年销冠恒大销售额从6690亿元下滑至2021年的4184亿元，下滑37.5%，恒大理财暴之后销售就几乎停滞，多个月份单月录得0销售。

大家都知道恒大的问题在于发展时动用了高杠杆，地刚拍下来就抵押出去借款、房子刚打地基也抵押出去借款，拿着这些钱与预售款再去买地建房子，然后再贷款，循环往复。这样做确实让恒大的规模迅速扩大但潜在的风险也越来越大，信贷政策一有变化立马原形毕露。

总的来看，恒大的负债能够分成这么几类：

（1）欠国内金融机构的贷款；（2）欠国外债权人的美元债；（3）欠供应商的货款；（4）期房的工程款；（5）理财产品的本息兑付款；（6）恒大员工的工资。相比前三类负债后三类明显更加紧迫，而且关系到普通老百姓的切身利益。许家印近期投入的资金也主要是用在后三类债务上。

恒大的结局，基本已经明确，在出售资产之后，恒大的大部分资产将由国资公司接盘，恒大待交的楼盘和待还的商票，日后应该都会被妥善处理。在经历了恒大宣布出售资产，许老板辞去恒大地产董事长之后，恒大算是彻底落幕，地产黄金时代，正式终结。

到来的2022年

会比2021更加艰难

不得不说，现在来看随着房地产行业的整顿和调控力度加大，一方面很多以往的不良现象会被打压，这不管是对购房者来说，还是对国家的布局发展来说，都是好事；但另一方面房企的生存压力也正在加大，房地产高杠杆、高负债、高周转、高暴利的时代已经过去了。未来，房企亟需跟随政策进行转型，或许才能找到出路。

地产圈的信用危机，仍将延续。按照如今“销售端，融资端，监管端”房企陷入现金流断流之大考，70%-80%的百强房企都会躺下。

至于之后的发展，市场表现还是比较悲观的，尤其是近期可能还会有一些房产百强民企会爆雷，比如说SM产生了这个实质性违约，他虽然没有在公开上违约，但是信托违约在私募市场上这也是违约，也算是暴雷。后面可能出现类似于这种暴雷的情况，会不止一两家。我想“2022年，房地产依然艰难”，已成为大多人地产人心照不宣的共识。