项目临近到期无收益 中信信托拍卖抵押物救场

　　杜丽娟、张亮

　　继中融、平安信托公开拍卖产品抵押物后，2013年1月8日，中信信托的一款产品抵押物也在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖。

　　和2010年土地评估价12.75亿元相比，此次拍卖起价为7.89亿元，可谓打折拍卖。尽管如此，当天拍卖仍无人捧场。在此背景下，即将于3月23日到期的此信托产品会否出现兑付危机，投资者利益能否得到保证？

　　“应该说，目前业内并未出现真正兑付不了的案例，对信托公司来说，出于品牌声誉的考虑，有不少‘刚性兑付’的措施，一是可以把项目卖给资产管理公司，二是信托公司有资金池力保兑付。”上海一家信托公司人士告诉《中国经营报》记者。

　　中信信托相关人士也告诉记者，虽然目前不能透露项目更多详情，但长期看，该项目出现兑付风险的可能性并不大。

　　抵押品缩水

　　流拍背后，是中信信托一款房地产信托即将到期，而项目却无法产生收益。

　　2013年1月8日，青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司、青岛乾正置业有限公司项下土地使用权及地上建筑物在山东省法院司法拍卖厅公开拍卖。但记者获悉，当日并无投资者入场，首拍全部流拍。

　　上述抵押物流拍背后，是中信信托一款房地产信托即将到期，而项目却无法产生收益。据了解，2010年8月23日，中信信托发行了“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”，投资方式为权益投资，发行规模为7.1亿元，预计年收益率为9%~13%，期限为30个月。

　　信托计划书显示，资金用于购买青岛舒斯贝尔房地产开发有限公司持有的“黄岛凤凰湾综合项目”和青岛乾正置业有限公司持有的“即墨温泉住宅项目”的特定地块开发收益权。其中住宅部分建筑面积21万平方米，商业部分建筑面积16万平方米。三个项目的土地使用权抵押给中信信托，评估价值为12.7511亿元。

　　产品的抵押物是前述项目的土地使用权，信托发行时，这些土地的评估价格为12.75亿元，而此次拍卖的评估底价为7.89亿元，缩水38.12%。看上去似乎很便宜，缘何此次仍然流拍？

　　从2012年青岛房价和土地成交情况，似乎可窥见端倪。

　　据中国指数研究院[微博]统计，山东青岛2012年12月房价环比上涨0.33%，均价为9107元，2012年单月涨跌幅首次超过全国平均水平，但从全年看，涨幅在全国仍处于平均水平以下。房价的低迷，使得青岛土地市场的成交也不乐观。2012年度，青岛土地出让数量和面积稳中有升，其中，即墨土地成交面积上涨明显，902.26万平方米成交面积比去年多了近3倍，占全市土地成交总量的27.78%，但“黄金地块”流拍现象明显。

　　据悉，被拍卖的“黄岛凤凰湾综合项目”为体量25万平方米的大型综合体项目，包括15万平方米大型购物中心与10万平方米高档海景低密度洋房；“温泉住宅项目”位于即墨市东部的温泉镇，目前该地区已形成青岛市较为集中的别墅区，周边配套设施完备。“其住宅都属高端，住宅市场的低迷，必然会影响这些房源的销售，底价成交或者流拍亦属正常。”某房地产开发商告诉记者。

　　神秘的开发商

　　所谓的售楼处和样板间只是一个“壳”，不仅未挂出任何与舒斯贝尔售楼处相关的广告牌或指示牌，整个建筑群也被铁栅栏和高墙紧紧围住。

　　房地产回款的现金流受制，无疑加大了信托产品还款压力。

　　2013年1月8日，记者在上述项目现场发现，青岛市长江东路南侧、滨海大道北侧两宗土地，自开发商舒斯贝尔获得该地块3年以来，并未有任何动工的迹象，两宗地块内杂草丛生。

　　受法院委托的地产公司披露的文字和照片显示，到2012年年底，舒斯贝尔黄岛项目仅建成地下车库、基础地基、售楼处和样板间。

　　费尽周折后，在青岛市黄岛区珠江路南侧、建院路东侧土地，记者找到项目中所说的地上售楼处、样板间、在建地下车库等资产。不过令人诧异的是，所谓的售楼处和样板间只是一个“壳”，不仅未挂出任何与舒斯贝尔售楼处相关的广告牌或指示牌，整个建筑群也被铁栅栏和高墙紧紧围住。

　　附近一处名为“新华锦龙邸”售楼处的一位工作人员告诉记者：“舒斯贝尔置业自2011年建好七八栋灰褐色欧式建筑后，2012年中很长一段时间内售楼处并未有人，直到不久前，该公司突然来了一些人运送了几尊佛像供奉在样板间各处，并请了一个和尚来做法事，有一栋房子里每天都播放着佛教乐曲，感觉开发商挺神秘的。”

　　该工作人员介绍说，目前该区域的房价一路上涨，2010年其公司刚入驻时，房价只有6~7千元/平方米，但是现在价格已经涨到9000元/平方米，“楼盘还是比较好卖的，目前我们的楼盘已经售罄，很不理解舒斯贝尔置业为什么坐拥这么多的地段，却不开发建设。”

　　中信信托官方网站的资料显示，这一项目本应按季披露信托事务管理报告，但到2011年5月之后，该信托计划再未公开披露信托事务管理报告。中信信托在2011年5月4日最后发布的信托事务管理报告中称，由于政策原因，“黄岛凤凰湾综合项目”住宅部分的施工许可证尚未办理完毕，中信信托正督促并协助项目公司办理。

　　“有这么一块极具增值优势的开发地段，却并不能开工建设，这使得舒斯贝尔不能及时回流项目现金。”一位知情人士说。

　　青岛一位在温泉镇做过开发项目的地产人士告诉记者，即墨市的温泉镇是青岛市开发商的一片投资热土，该镇上集中了几十家地产开发商，因此颇具开发前景。但对青岛乾正置业有限公司，他表示闻所未闻。至于该公司为何未动工建设，该地产人士认为可能是开发建设的手续未办理完整。

　　纠结的兑付

　　2010年3月份，舒斯贝尔曾与中融信托有所接洽，但项目最终没有发行，继而转向和中信信托发行了上述产品。

　　既然土地没有开工建设，作为融资方的中信信托为何直到逼近兑付才发出声音？

　　按照计划书，中信舒斯贝尔信托计划分为优先级和次级2个层级，发行规模7.1亿元，其中优先级发行规模5亿元，信托期限2.5年，其中投资期限2年，预期收益率9%~13%；次级发行规模2.1亿元，信托期限2.5年，由合作伙伴以项目公司股权及债权认购。

　　舒斯贝尔负责人告诉记者，自该信托计划发行以来，公司一直在动工建设，但是直到半年前，在中信信托要求下，当地国土资源局对公司开出了停工通知。“中信舒斯贝尔信托计划应募集的5亿元，实际给舒斯贝尔置业的到账资金只有4.13亿元，但是中信信托却要求舒斯贝尔以5亿元进行本息支付。此后，舒斯贝尔与中信信托一直在这个问题上纠缠不清。直到半年前，中信信托终于按捺不住，向国土资源局申请要求舒斯贝尔停工。”上述负责人透露。

　　不过，这一说法记者未能从中信信托得到证实。

　　据记者了解，项目融资的资金主要用于前期的规划建设，在无力支付中信信托本息的情况下，只能拍卖抵押物。上述负责人称，中信信托已经与舒斯贝尔私下达成协议，“如果公司在今后两个月的期限内能找到一家新的开发商进行合作，帮助其偿还中信信托的本息，中信信托将予以撤诉，舒斯贝尔置业可重启已经停工半年的项目建设。”

　　这也意味着，离产品3月23日到期的日子还有2个月的时间，如果这两个月舒斯贝尔不能解决资金问题，那么土地将只能易主。

　　知情人称，此次土地流拍可能是双方博弈的结果，“单纯从地块的商业价值来说，如果解决资金问题，后期回款不成问题，目前重要问题是要看双方对信托计划的处理心态。”

　　“流拍是肯定的。因为目前这个地块还是有一些开发商在接洽的，第一次流拍后，再次拍卖起价会更低，很多开发商都是看出这种趋势，所以往往不会在首拍就出手买进。”知情人士表示。

　　此外，上述负责人还称，2010年3月份，舒斯贝尔曾与中融信托有所接洽，并尝试发行“中融-青岛凤凰湾项目股权投资集合资金信托”的产品，资金用途以股权转让的形式获取项目公司青岛保利舒斯贝尔置业有限公司100%股权，并对其增资，使项目公司资本金额达3.7亿元。不过，项目最终没有发行，继而转向和中信信托发行了上述产品，不同的是，舒斯贝尔和中融的接洽投资方式是股权投资，但和中信合作是土地权益投资。