当前位置:财商学院>财经头条>
活久见,房地产再迎史诗级利好
来源: 发布时间:2022-11-30
文章摘要:前天晚上,房地产再迎史诗级利好——证监会出大招,房地产救市的“第三支箭”来了。

前天晚上,房地产再迎史诗级利好——证监会出大招,房地产救市的“第三支箭”来了。


房地产“第三支箭”来了

2022年11月28日晚,证监会发布支持房地产市场“政策大礼包”,射出了期待已久的“第三支箭”。


具体内容如下:

1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

3、调整完善房地产企业境外市场上市政策(H股与A股政策保持一致)。

4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

5、积极发挥私募股权投资基金作用。

这五条中的前三条都是和房企股权融资相关,标志着房地产融资的“第三支箭”正式落地。

在金融政策上,信贷、债券、股权并称为支持房企融资的"三支箭"。

“第一支箭”是信贷支持,通俗来讲就是增加对房企的信贷投放,比如上周各大银行给多家房企上万亿的授信支持。


“第二支箭”是允许商业银行发债直接购买房企的债券。


“第三支箭”指的是股权支持,支持房企恢复上市融资,并购重组等。


从支持的力度上看,“第三支箭”威力最大,不到关键时刻不会轻易动用。


如何看待“第三支箭”

2010年10月,房地产公司上市融资被暂停。

当年4月,“新国十条”出台,明文要求“证监部门暂停批准涉房企业上市、再融资和重大资产重组”。

因为容易推高地价、房价,增加系统性风险,还会过度吸引资金,掏空实体经济。

同年10月,证监会发布通知称,为坚决贯彻执行‘新国十条’精神,已暂缓受理房地产开发企业重组申请,对已受理的将征求国土资源部意见。

此后,房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

在此期间,万达、恒大曾想突破这个限制,实现上市融资的目的,但当时房地产市场的调控非常严厉,对于房地产企业上市没有出现松动的迹象,最后只能无奈地终止了上市计划。

如今时隔多年,“第三支箭”相当罕见地再次祭出,可以看出高层救市的决心非常明显,也意味着房地产金融政策出现了180度的大转弯、大修正。

我们知道,在此之前,房地产“三道红线”大大限制了房企融资,很多中小房企等于被掐住了脖子,徘徊在生死边缘极力求生存,但没想到政策这么快就变了,现在房企们终于可以喘口气了,只可惜那些没有挺过来的房企,永远没有机会了。

对房企来说,“第三支箭”说是史诗级利好并不为过。

因为信贷和债权都属于固收融资,需要还本付息。在当前房地产行业依然面临天量债务、融资不畅、需求不足、库存高企的情况下,金融机构对向房企“输血”依然心有余悸,担心债务违约风险。

但随着最近重磅利好政策扎堆出台后,房企融资被彻底打通,面临的资金压力会大为改观,海量资金将从头部房企一路蔓延到市场尚存的优质中小房企。

房企有钱之后,自然会去盘活烂尾楼,完成保交楼任务,也能够偿还债务,减少暴雷风险,许多中小民营房企能够支撑更长的时间,不会因为现金流断掉就倒下去。

这对于平稳房地产市场健康发展、提高房企和购房者信心和预期,的确有非常大的正向作用。


另一方面,相比信贷和债权融资,股权融资最大的优点是用资本市场给房企“输血”的同时,不用还本付息,不会增加房企的负债和财务负担,只是给出公司股份而已,投资者当股东接盘,赚了分红,享受资本溢价,赔了就共担风险。

对于那些“血流不止”的房企而言,这等于是最直接的“输血救命”,也是救房企成本最低的方案。

接下来市场大概率会迎来一股房企的融资潮。上市房企可以利用增发的资金来缓解资金压力。也可以在股市募资用于收购,从而加速行业出清。比如大的房企并购小的房企,让更多的资金进场盘活整个盘子,把地产的问题和风险化解掉。

而那些已经出现暴雷,面临较大债务压力的房企,则可以通过重组来理顺债务关系,加速化解债务问题。

更加关键的是,如果通过股权融资的方式把房地产盘活,对于整个经济是非常重要的。毕竟房地产是国民经济的第一大支柱,关联了很多上下游行业,老百姓70%的钱在房子里。

所以救经济先救房地产,这是正道。其良性循环对经济健康发展具有重要意义,在现在的大环境下,房地产活起来,重新成为经济的增长点,整个经济也会慢慢好转起来。

但现在的问题是外部输血只是托底,更多的是解“近渴”,房企要真正走出困境,在中长期得到改善,还得把房子卖出去给自身“造血”才行。

于是,一切都集中在了居民愿不愿意买房以及有没有能力买房上。


私人财富学堂观点

1、房地产行业的基本面依赖于融资现金流和销售现金流,前者受制于后者,后者则受制于经济形势,以及居民收入的预期。

现在救房企压箱底的工具已经祭出,但都是融资端的利好,只能短期让房企续命活下去,真正决定房企能够长期健康发展的还是在需求端上,需要修复居民信心、提高居民收入,不然只是“治标不治本”。

2、透过现象看本质,“第三支箭”表面上是救房企,实际上是救银行、救地方财政和经济。