结合当下调控轨迹来看，存量房贷打折，可能真的会来了。

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存量房贷利率“高位站岗”

今年以来，房地产金融利好政策步步加码，首套房房贷利率持续下行，多地突破利率下限。

贝壳研究院数据显示，2022年11月全国首套利率4.09%，环比10月再下降3个基点，已来到2014至今的历史最低位，有20余城将首套房贷利率降至4.0%以下，最低的城市已经到了3.7%。

但这都是新增房贷才有的利率，存量房贷利率还在“岗位站岗”。

如上图所示，在过去五年，我国房贷利率居高不下，大部分存量房贷的商贷利率高达5.6%-5.8%，有的二套改善接近7%。

在今年经济形势艰难的情况下，超高的房贷利率无疑让很多购房者苦不堪言，断供人数不断增加。

根据相关统计数据显示，2022年我国法拍房规模达到3年前的10倍以上。此外，大量“高位站岗”的购房者也选择提前还房贷，让银行猝不及防，忧心忡忡。

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存量房贷利率，真的该降了

复盘今年以来所有的救市动作，几乎和存量房贷无关。

从上半年大城市放松限购门槛，引导首套房贷利率大幅下调。到烂尾楼拯救行动，保交付专项债频发，AMC机构出面，加速不良资产出清与收并购，各地方立下保交楼的“军令状”。

到11月份，救市政策大幅加码，金融16条、、离岸贷款全部祭出，连封印了12年的房企上市融资都能重启，意味着对房企史无前例的重大利好出现了，也意味着这一轮对房企端的救市政策已经基本到头。

从效果上看，购房者依旧信心不足，表现淡然，这背后实则是救市面临了新问题——需求端极度缺失。

在销售层面。11月份，前100房企实现全口径销售金额6038亿元，同比减少24.5%。1-11月份前100房企实现全口径销售金额64169亿元，同比减少45.1%。

冰冷的数据说明，需求端的救市需要成为接下来政策发力的重点。从房企的救助路径来看，下一步最有可能先实施的，就是从金融层面对购房者进行支持。

但考虑到现在首套房利率到了4.09%，有些城市到了3.7%，在利率上可下调的空间有限。于是对高位的存量房贷利率进行调降就成为了可行的选择。

在当前经济下行的背景下，居民收入受到的冲击较大，房贷利息成为大部分人的刚性支出，而存量房贷的高利率，推高了居民的还贷压力，也正在成为制约消费的负面因素。

10月数据显示，消费、投资、出口三驾马车全面下滑，其中社会消费品零售总额同比-0.5%，9月同比为2.5%

消费数据不容客观，接下来真的要努力刺激消费了。一方面不鼓励消费，楼市的高库存很难转入良性循环。另一方面，把终端消费搞活了，经济也能慢慢回暖。而想要经济活起来，无非就是让老百姓多花钱去消费，但前提得手里有钱可消费才行。

相对于增量房贷，存量房贷的体量更大，如果降低存量房贷利率，其对市场的影响远大于增量市场，是救活市场的一副“王牌”。

在历史上也有过先例。2009年的那波救市，存量房贷利率打折就华丽上演过——多家银行陆续宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折优惠。

根据当时情况测算，20年期50万元等额本息房贷，能够节省近6万元的利息，明显降低了存量购房者的还贷压力。

现在如果也下调存量房贷利率，那么对于经济复苏有非常积极的意义。

第一，对整个消费链条产生比较大的正向作用，有助于激发居民的消费能力，打通国民经济循环，消费需求起来了，生产和投资也能够恢复，经济就盘活了，居民收入上去了，信心就足了，楼市也会跟着好转，地方财政也会受益。

第二，减少居民房贷压力，特别是能够帮助受疫情冲击收入减少或者失业的人群度过暂时性的困难，给他们一束光，点燃希望，感受到温暖。

现在网络上对于降低存量房贷利率的呼声越来越高，官媒第一财经已经为此发声。但最大的阻力在于银行愿不愿意让利于民。

根据光大证券的测算，在极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷（以九成计算）利率全面下调至LPR，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，将影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。房贷发放主力军的国有大行，所受影响可能更为明显。

降低存房贷量利率，短期将一定程度上减缓银行的营收增速。但考虑到这一次的救市出台了很多史无前例的政策和创新，比如说涉房不良贷款免责。所以接下来针对存量房贷进行有条件的优惠也并非不可能。

但当前的存量房贷规模相对较大，考虑到对商业银行的冲击，其执行条件大概率会较前一轮次更为苛刻，优惠力度可能也会更低。

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私人财富学堂观点

1、楼市的复苏不仅需要唤醒购买力，更重要是培育购买力，就好比做生意要考虑长久而不是图一次性买卖。而降低存量房贷利率，带来的长期利好远高于对银行带来的短期冲击。

2、非常时期更需要非常规操作，期待这一利国利民的政策重新上线，减轻购房者的还贷压力，让他们松一口气，省下一些利息拿去补贴家用。