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理财课堂 

为什么人口净流出的三四线城市,房价还在暴涨?

发布时间:2018-04-11 11:25 来源:信托产品网 次数:
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2017年是中国房地产调控最频繁的一年,取得的效果是显而易见的。
 
  一月份,国家统计局公布成绩单,15个一线与热点二线城市中有9个城市的新房价格,均跌回了一年前。

就在一片祥和的背后,没能入统计局法眼的三四线城市却迎来了一波暴涨,甚至不少贫困县房价直接翻番。
  我身边有一位朋友是江西抚州人,江西本来就不富裕,每年会有大量的人口流失到广州、深圳、上海。
 
  抚州这座城市在江西也不出挑,去年他感觉上海买房无望,打算回老家买房,一开始认为抚州人均工资不过2000-3000元,房价应该不超过4000元吧。
 
  回家一看,抚州的几个新区房价8000打底,靠万达的稳稳破万!
 
  重点是,价格这么贵,抢的人还不少!
 
  很多专家解释,是一二线人口回流造成的房价溢出效应。我认为是一方面,但不是主要方面。
 
  从这些城市的人口统计来看,是负数,人口净流出!而且案场的接盘侠绝大多数是收入不高的本地客。
 
  贰
 
  那么三四线城市房价疯狂的原因到底是什么?
 
  答案其实很老套:通货膨胀、货币超发。

国家超发的货币可不会人手一份,排排坐,分果果的加在工资里。一线城市离中央最近,国企银行事业单位高新产业都能第一时间拿到钱,钱再流向房地产,所以一线城市房价奇高。
  天高皇帝远,三四线城市没有地位没有产业,超发的货币流到老百姓(603883,股吧)手头上只有一种途径,那就是——棚改!

 这里给大家普及一个词,叫“棚改货币化安置”。
  以前,政府拆迁,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”。而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。
 
  货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!
 
  拆迁款的数目可不小,但架不住会印钞的央妈啊。
 
  2014年底,央妈在国开行等金融机构中,搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。
 
  PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧,但是通过这个PSL,央妈依然可以给亲儿子房地产输血。
 
  截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。也就是说两年时间,央行为房地产市场定向放水2万亿,而且主要都流向了三四线城市。

然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。
  然后你就看到,三四线城市原本的市中心房价平平,鸟不拉屎的郊区新房却贵的要死。
 
  然后你就看到,郊区新房案场每天客户络绎不绝,且都是不缺钱的土豪。
 
  整个2017年,涨的最猛的三四线城市在山东,威海、胶州、潍坊、临沂。

原因很简单。山东省连续3年,蝉联棚户区改造任务全国冠军!
  “棚改货币化安置”自启动以来,“拆”字就等于中大奖,“拆迁户”俨然就是人人欣羡的土豪!
 
  殊不知,吃了多少,就要你吐多少!
 
  以抚州为例,市中心房价7千,拆一平赔6000,市中心大都是面积小的公房,60平打底,也就是36万。
 
  然后去郊区想买个90来平的小三房,随随便便也要80多万。拆迁分的36万也就将将够首付!
 
  房子是稍微大了一些,但偏啊!而且不仅拆迁款没了,现在还倒欠银行50万,平均工资3000,刨去生活,三十年的房奴生涯是跑不掉了。
 
  所以表面看,拆迁完成以后,新房子都有人住了,老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象,人人赞不绝口。
 
  实际上,原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市,空房有了接盘侠,政府就完成了去库存的任务,业绩也就做出来了。
 
  在这个全民china dream的时代,想安安静静住在老公房里过小日子是不行的,每个人必须为了实现民族的伟大复兴而奋斗终生!
 
  而所谓“棚改”,总结下来就是:
 
  没有需求,我就硬给你制造出一些需求,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。
 
  叁
 
  三四城市群众的购房意识往往是后知后觉,被他人带动起来的,而且在选货的能力上也稍显不足,尤其喜欢跟风买房。
 
  如果在周边亲友和朋友都开始买房或者讨论房价的时候,那么自己也会被动的置身在这种氛围中,一旦得知谁谁家买房了,涨了,赚钱了。没有拆迁款,借钱也是要跟风的。如此一来,典型的击鼓传花模式形成,房价想不涨都难。
第二个房价暴涨的原因实际上是资产荒,就是比较安全的高收益的资产越来越少了,为什么?
  大家看一下国内金融市场理财收益率的数字就可以看到了,目前不仅是投资的资本回报率,实体经济投资的资本回报率不断下降,一年期的理财产品的收益也在不断下降,目前已经破了4%了。
 
  在这种情况下,你要寻找一种高收益的理财资产是很困难的,那么更多的钱因为它的成本比较低,就是机会成本比较低,它就进入了房地产市场,去博取房价可能上涨带来的收益。
 
  在2015年下半年到现在实际上居民贷款当中的长期贷款占比在不断的上升,这块基本上全部都是房贷。这是一个因素,我找不到更好的理财产品,在国内。
 
  同时我们现在资本流动的不自由,那么资本管制就使得中国居民在人民币贬值预期的压力下面,缺乏海外资产配置的充分渠道。在这种情况下,只能在国内的资产里面进行选择,而国内的资产相对安全的就是一线和二线的地产,至少在中国居民的心目中是这么认为的,好歹一栋房子在那里。
 
  第三个原因,实际上去年也就是2016年一整年,我们股票行情的变化使得股票投资对居民的吸引力也大幅下降。

数据显示,其实从2014年开始股市和房市出现了一个翘翘板效应,这个翘翘板效应实际上就是资产转换的一种关系。这种关系也就是股市不行的时候,大家还是去投房市吧。股市很好的时候,会有一部分资金从房市流出到股市,这就是翘翘板关系。
  这所有的因素都证明了最近两年房地产的暴涨不是来自于人口的迁移,也不是来自于土地供给的收紧,不是来自于消费性的需求,而纯粹是投资性的需求。
 
  而投资性的需求是由宽松的流动性加上资产荒,加上资本外流的不便利,这三个因素共同构成了大量的闲置资产,居民资产不得不流向地产。
 
  目前的地产有没有泡沫呢?大家都知道,慢变量,就是你的消费需求推出来的价格是实价,为什么?因为无论房价再怎么涨,不可能把它卖掉搬到街上住,无论房价怎么跌,也不可能把它卖掉租房子住。
 
  但是如果你持有的房子只是一个投资性的资产,你有十套、二十套,房价涨的时候你会增加购买,房价跌的时候你就会大肆抛售。
 
  所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别,房市和股市是一回事,只是周期不一样。

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